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もし空き家を相続したら? 活用方法を考えてみた

今後日本の社会問題としてますますクローズアップされそうな空き家ですが、既に空き家を相続した人、これから空き家を相続しそうな人も多いと思います。

空き家を相続した後にどうするかを考えた場合、最も多そうなのが、売却する、またはリフォームして賃貸に出すという選択肢でしょう。

ただ、売却ではなく「活用」することにした場合でも、その活用方法はいろいろと考えられます。

 

1.空き家をリフォームして賃貸

まずは、前述した空き家をリフォームして賃貸するという方法。
これは空き家の活用方法としてはオーソドックスです。

ただし、今日本では人口が減少しつつあるのに、住宅は増えています。
まだ世帯数は増加していますが、それもそろそろ頭打ちのようで、近い将来は世帯数も減少に転じるといいますから、賃貸住宅の経営はラクではなさそうです。

リフォームに数百万円投じても、空室発生や賃料値下がりが原因で、回収できるのがいつになるかわからない…そんな時代はすぐそこまで来ています。

 

2.空き家をリフォームせずに賃貸

空き家を他人に賃貸する点では1と同じですが、ポイントは「リフォームせずに」という部分です。

これは「借主負担DIY型」という2014年に制定された国土交通省のガイドラインから新しくできた賃貸住宅のタイプで、主な特徴として、貸主は借主に住宅を賃貸する際、現状のまま(リフォームせずに)貸すことができて、借主は借主の負担でリフォームし、退去する場合には原状回復の義務がない。というもの。

1の「リフォームして賃貸」の場合、貸主(空き家を相続した人)は、空室が埋まるかどうかわからないのに、リフォーム費用という初期費用をかける必要がありましたが、このタイプだとリフォーム費用は借主負担のため、貸主にリスクが少ないというメリットがあります。

逆に借主は自分の思い通りの住まいをつくることができる上、退去するときに元に戻さなくていいので、退去時の費用を減らせるというメリットがあります。

 

3.戸建空き家をアパートに建て替えて賃貸

一般の人が相続する空き家と言えば、一戸建てでしょう。一戸建てのまま賃貸に出すのが1や2ですが、空き家の一戸建てを一度壊して、同じ土地にアパート(またはマンション)を新築して賃貸に出すという方法も考えられます。

この場合、1よりもさらに初期費用がかかるというデメリットがあります。
なぜなら相続した空き家を壊す費用がかかる上、一般的に戸建てよりも新築費用の高いアパートを建築するからです。

この場合も1と同様、かけた費用を賃貸収入で回収できるかどうかがポイントです。
空室リスクについては、アパートを新築する会社の関連会社などでサブリース(家賃保証)をしてくれる場合がありますが、個人的にはあまりオススメしません。

 

4.空き家を壊して駐車場に

戸建ての空き家を相続した場合、借地権付きの空き家でなければ、上物と一緒に土地も相続していると思います。

土地は建物よりは価格の下落が少ないため、上物が無価値でも土地には価値があるケースもあります。

空き家がボロボロでリフォームしても住めないような場合は、空き家を壊して3のようにアパートを建てるか、または立地にもよりますが、駐車場にして駐車場経営をするという方法もあります。

駐車場はアパートを建てるよりも初期費用が少なくて済む点がメリットです。
デメリットとしては、アパートよりも固定資産税が高くなることです。

収入面ではケースバイケースなのでなんとも言えませんが、一般的に駐車場の方がアパートの賃料よりは少なくなります。

 

空き家の活用として4つ挙げましたが、後半2つは空き家の活用というよりは土地活用ですね。(汗)

ただ、土地付き一戸建ての空き家を相続した場合、どうするか複数の選択肢を持っておくことは大事だと思います。

不動産は一点ものなので、どうしてもケースバイケースになってしまいますが、自分の相続した土地付き空き家の価値を最大化するにはどうしたらいいか、よーく考える必要がありますね。

土地活用という観点で言えば、条件を伝えると最も有効な活用方法を提示してくれるサービスもあります。

(参考)スマイスター土地活用無料一括

このようなサービスも上手に使って、後悔のない活用方法を選んでください。