空き家の処分売却リフォームナビ
*
空き家の処分売却リフォームナビ > 売却 > 相続税対策として持ち家を処分して現金に変えた方がいいの?

相続税対策として持ち家を処分して現金に変えた方がいいの?

空き家問題と相続の問題は切っても切り離せません。なぜなら空き家が生まれるのは、相続のタイミングが多いからです。

■不動産を相続しても相続税の支払いは現金払い

相続といえば相続税のことが最初に頭に浮かびます。
ところで、相続税は現金払いが原則だということをご存じですか?
相続税は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内に現金で一度に払うこととされています。

※どうしても現金一括払いが不可能な場合に限り、延納(分割払い)または物納(現物納入)が認められていますが、現金一括払いに比べて損することが多いです。

不動産を相続すると、その不動産の評価額に対して相続税が課されますが、不動産は同じ資産ではありますが、現金ではありません。
つまり、不動産を相続したら相続税を払うために、どこかから現金をもってこないといけないのです。

もちろん、すぐに使える現金があるというのであれば、何の問題もありません。
当面使う予定のない現金(貯蓄)を相続税の支払いにあてればいいでしょう。
上場会社の株式や投資信託などの流動性の高い金融資産の場合も、現金に換えるのは比較的簡単です。

ただ、世の中には預貯金や金融資産よりも不動産を資産として所有している人が多いのです。

預貯金はそれほどないのに、故人が不動産をたくさん所有していて、その相続税が払えないという話もよく聞きます。

「だったら相続した不動産を売って現金に代えればいいんじゃないの?」

そう思うかもしれません。
しかし、不動産は簡単に売れません。すべての不動産は一点ものなので、よほど人気のエリアでみんなが欲しがるようなスペックの不動産じゃないとすぐに買い手がつくなんてことはないのです。

しかも、いつ売れるかわかりません。
もしかしたら半年後かもしれませんし、3年、5年、10年経ってもうれない不動産なんて世の中にはたくさんあるのです。

 

■不動産を担保に老後資産を借りるリバースモゲージ

最近話題の「リバースモゲージ」という仕組みがあります。
これは不動産を担保にお金を借りて、老後の生活費などにあてるローンです。

リバースモゲージのメリットは、自分が生きている間はローンの返済をしなくていい点(利息の支払いは発生します)。借りたお金は自分の死後、担保に入れていた不動産を相続人が売却して得たお金で返済し、残った売却益は相続の対象となります。

ただ、リバースモゲージは被相続人(つまり高齢者)にとっては老後の資金確保という点では意味がありますが、相続人にとってはメリットがあまりありません。
リバースモゲージを利用して被相続人がのこした借金は、担保に設定した不動産を売って現金で返済するか、他のところから現金をもってきて返済するか、そのどちらも難しい場合は、リバースモゲージでお金を貸していた金融機関が担保の不動産を売却することとなります。

相続人は本来もらえたはずの遺産が減りますし、親のつくった借金を返済するために手間がかかるわけです。

 

■リバースモゲージとは似て非なるリースバック

リバースモゲージは、不動産を所有したまま一括または年金のように分割でお金を手に入れることができる仕組みでした。

被相続人は不動産を担保に現金を借りるというのが、この仕組みの基本構造です。

このリバースモゲージとよくにたシステムに、リースバックというものがあります。
これは、不動産は売却してしまい、売却益を得るのですが、売ってしまった不動産(住居)を賃貸して住み続けることができるというシステムです。

リバースモゲージも、リースバックも、住み慣れた家に住み続けながら、まとまったお金を手に出来るという点では同じです。

しかし、まとまったお金が借金なのか売却益なのかが違うのです。

リースバックのメリットは、相続人の負担がほとんどないことです。
また、被相続人にとってもこれまでかかっていた固定資産税が不要になるというメリットがあります。

そもそもはじめに不動産は売却してしまうため、万が一のときに相続するのは現金になります。
現金を相続すれば相続税はその現金から払えばよいので、家が売れなくて困るという事態がありません。

住宅用のリースバック(ハウスリースバック)を提供している業者に株式会社ハウスドゥ(東証マザーズ上場企業)がありますが、このハウスドゥにもメリットがあります。

あらかじめ賃貸する人(つまり家を売った本人)が決まっているため、リースバックを提供しているハウスドゥも安心して買い取ることができるのです。

なので、家が売れなくて困るということがないのです。

相続税のことを考えた場合、リースバックはかなり有力な選択肢になりえます。

 

■リースバックのリスクやデメリット

では、リースバックにリスクやデメリットはないのでしょうか?

もちろんあります。最も大きなデメリットは毎月賃料を支払わなければならない点です。

これまでは自己所有だったので、家賃は不要でした。
既にローンを完済していれば、かかる住居費は固定資産税と都市計画税だけ。
(もちろんメンテナンス費もかかりますが、ケースバイケースなのでここでは割愛します)

それが、リースバックを利用して持ち家を売却してしまうため、以降は借家暮らしになり、毎月賃貸料が発生するのです。

既にリタイアしている場合、収入の柱は年金でしょう。毎月の賃料を年金の中から捻出できるのであれば問題ありませんが、もし預貯金(不動産の売却益を含む)を取り崩して賃料を払わなければならない場合は、長生きすればするほど家賃が払えなくなるリスクが増えます。

ただし、この場合もケースバイケースです。
売却する不動産をいくらで買ってもらえるのか、家賃はいくらになるのか、その他の預貯金と合わせていつまでその家の家賃を払い続けられるのか、個別に査定してもらわない限り、はっきりとしたことは言えません。

もしリースバックに興味があるのであれば、前述したハウスドゥで一度査定をしてもらってもいいと思います。

ちなみに、査定は無料でしてもららえます。

⇒ 住みながら自宅を売却できる【ハウスドゥ】