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空き家を貸して収入を得る「マイホーム借上げ制度」とサブリースの違い

空き家が社会問題化していますが、先日の日経新聞にこの空き家問題の救世主として「マイホーム借上げ制度」が取り上げられていました。

その記事をなんとなく読んでいて思ったのは、「これってサブリースと何が違うの?」ということ。

日経新聞に掲載されていた「マイホーム借上げ制度」は、サブリースとどう違うのか?

気になったので調べてみました。

 

■サブリースとは

賃貸経営をしていない人にとっては「サブリース」という言葉もなじみがないかもしれませんね。

サブリースというのは、直訳すると「転借」「又貸し」のことです。

不動産業界でいうサブリースとは、「一括借上げ制度」「家賃保証制度」などともいわれます。

簡単にいいますと、大家と店子(入居者)の間にサブリース業者が入って、大家の代わりに店子の募集や家賃徴収をし、大家にはあらかじめ決められたリース料を払うという制度です。

一般的に空室が出ても、満室でも、サブリース業者は大家にあらかじめ取り決めたリース料を支払わなければなりません。

大家の立場からすると、空室が出ても一定の収入が得られるというメリットがあります。

 

■サブリースのデメリット

しかし、このサブリースが近年問題になっています。
どういうことかというと、大家からのクレームが多いのです。

空室が出ても一定の収入が得られるなら、大家にとってメリットだらけだろうと思うかも知れませんが、実はそうでもありません。

 

まず、サブリースの場合は、満室になった場合の賃料相場よりは低いリース料しかもらえません。

その点は、サブリース業者が空室リスクを負っているからしょうがないとも言えます。

ただ、一般的にサブリース契約は何年かごとに賃料(リース料)を見直す契約になっています。

 

仮に2年間としましょう。
2年間は1室10万円の賃料と決めて、サブリース業者は大家にその8割の8万円をリース料として支払う契約になっていたとします。

契約なので最初の2年間はきちんと月々8万円支払われます。
しかし、2年が過ぎて更新のときに、サブリース業者は家賃の見直しを提案してきます。

理由は賃金相場の下落や空室率の高さなどです。
「供給過多でまわりの賃貸住宅の相場が9万円に下がってきている」
「想定より空室率が高いので賃料を下げないと満室にならない」
などと言って、1室9万円の賃料に下げられます。
大家に支払われるリース料はその8割、7万2000円になります。

そして、2年ごとにこうやって賃料が下げられ続け、リース料も下がり続けます。

 

ちなみに、サブリース業者が本当のことを言うとは限りません。
周辺の賃料相場なんて、本当に調べたのかどうか、怪しいものです。
また、空室率が高いのは、そのサブリース業者が客付けをサボっていたからに違いません。

彼らにしてみれば、メンドウな客付けの営業活動をするよりは、賃料を下げる方が手っ取り早いからです。

 

また、サブリース期間中は大家が勝手にリフォームできません。
基本的にサブリース業者がリフォームを行い、かかった費用を大家に請求します。

このときのリフォーム料金が相場より高いといってクレームになることも多いようです。

 

また、サブリース業者が自社やグループ内に建築部門を持っている場合、アパートの新築とサブリースがセットになっていることが多いのですが、その場合は十中八九新築費用が割高です。

アパートを建てるときに高めの見積を出して、ここで儲けているのです。

「空き家の場合は関係ないんじゃいの?」

というあなた、新築じゃなくてリフォームでも同じです。

もし、空き家を賃貸に出したいと言えば、そのサブリース業者は「リフォームしないと入居者が決まらない」とかなんとかいって、リフォームすることをすすめてくるでしょう。

そのリフォームの見積もりが一般的な相場よりも高いことが多いのです。
そして、ここで彼らは儲けます。

 

■マイホーム借上げ制度の特徴

一般社団法人 移住・住みかえ支援機構が提供している「マイホーム借上げ制度」も、基本的な仕組みは転借です。

つまり、言葉そのままの意味なら「サブリース」と同じです。

ただし、この制度が空き家対策として語られる背景には、この制度を利用できる人が「日本に居住する50歳以上の方」とされているからでしょう。

そもそもが、空き家を想定してつくられた制度のようです。

 

また、特長的なのは、終身にわたって借り上げてもらえるという点です。

契約の見直しは3年ごとです。
一般的なサブリースが2年更新なので、少しでも長い方が大家にとってはお得です。

万一のときに備えて、国の予算において、(一財)高齢者住宅財団に債務保証基金が設定されているのも特徴です。
(万一のときがいつを指すのかはよくわかりませんが…)

3年更新ごとの家賃下落(リース料収入の下落)がどうしても嫌な人には、最長35年間、受け取り額が一定金額以下にならない「マイホーム借上げ制度 最低家賃保証型」も用意されています。

ただ、この場合最初の何年間かは相場より低い金額しか受け取れません。

 

このような違いがありますが、結局あまり一般的なサブリースとの違いがわかりませんでした。

サブリースとの比較は、そのサブリースの契約内容次第かと思います。

逆に、サブリースに出すつもりなら、この「マイホーム借上げ制度」と比較してメリットがあるかどうかを基準にするといいかもしれませんね。

 

■結論

ここまで、サブリースとマイホーム借上げ制度の違いをみてきました。

マイホーム借上げ制度も、どうしても空き家を売却したくないという人には意味のある制度だと思います。

ただし、そこから得られる収益に過度な期待はしない方がいいでしょう。
どうしても空き家を売りたくない場合の次善の策として考えておくのがベターです。

 

というのも、この記事でも書きましたが、2016年度の税制改正によって、空き家を利活用するよりは、売却してしまった方が金銭的なメリットが大きいからです。

今後、賃貸住宅は供給過多になることも予想されています。
そんな中、あえて自己利用しない不動産を所有し続けるメリットは少ないと思います。

結論としては、わたし個人としては売却をおすすめしますね。

今はネットを使えば、複数の不動産会社を比較して、一番高い値段をつけてくれた不動産会社に売却することができます。

より高く売れる仕組みが整っているのに、活用しない手はないです。

一括査定サイトもたくさんありますから、こちらの比較記事を参考に、一度査定を申し込んでみてもいいと思いますよ。